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新《消防法》對商品房交付的影響

發(fā)布時間：

2018-05-07

2008年10月28日，修訂后的《中華人民共和國消防法》（以下簡稱《消防法》）經(jīng)十一屆全國人大常委會第五次會議審議通過，并將從2009年5月1日起施行。新修訂的《消防法》有多處亮點，例如：加強應(yīng)急救援工作、消防產(chǎn)品必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)、改變審核范圍、鼓勵實行火災(zāi)公眾責(zé)任保險、加重違法責(zé)任等等。此外，《消防法》針對建設(shè)工程的設(shè)計文件、驗收、備案等規(guī)定對商品房的交付影響比較大。
 
　　商品房必須經(jīng)過驗收才能交付給購房人。開發(fā)商在合同規(guī)定的期限內(nèi)通知交房，購房人以消防未經(jīng)驗收而拒絕受領(lǐng)，并要求開發(fā)商支付違約金的糾紛越來越多。商品房驗收是否包含消防驗收爭議比較大。爭議的觀點主要有以下兩種：
 
　　第一種觀點認為：1998年9月1日起施行的《消防法》第十條第三款規(guī)定：“按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用?！边@是國家法律的強制性規(guī)定，即使合同沒有約定，消防未經(jīng)驗收的工程也不得投入使用。另外，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收?！痹撔姓ㄒ?guī)明確規(guī)定房屋在交付前應(yīng)由相關(guān)行政部門對涉及公共安全的工程（包括消防工程）進行竣工驗收。
 
　　第二種觀點認為：《商品房買賣合同》約定的交房條件，是建設(shè)單位組織的竣工驗收并取得竣工驗收報告，由于工程驗收完畢，意味著消防設(shè)計和工程施工安裝均已完成，只是沒有經(jīng)過行政機關(guān)的許可，消防驗收不屬于合同約定的交房條件。
 
　　本文認為，之所以出現(xiàn)以上紛爭，是由于開發(fā)商組織通過竣工驗收并取得竣工驗收報告一般都能在商品房買賣合同中約定的交付時間之前完成，但行政機關(guān)組織的消防驗收卻不能及時通過，造成了工程竣工驗收至行政機關(guān)消防驗收之間有個時間差，購房人向開發(fā)商主張這個時間的逾期交房的違約責(zé)任。所以，開發(fā)商極力想把建設(shè)工程竣工驗收與行政機關(guān)的消防驗收分開。開發(fā)商在與購房人簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到消防驗收程序需要的時間。消防驗收對于保護人民的生命財產(chǎn)安全發(fā)揮了重要的作用。所以，商品房必須通過消防工程的驗收合格才能交付使用。
 
　　新修訂的《消防法》似乎解決了以上的紛爭，但同時也帶來了新的問題。新修訂的《消防法》規(guī)定：“國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計文件報送公安機關(guān)消防機構(gòu)審核，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗收后應(yīng)當(dāng)報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行抽查，經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。”立法機關(guān)考慮這樣規(guī)定符合政府職能轉(zhuǎn)變和行政審批制度改革的要求。但問題是商品房是否屬于或者什么樣規(guī)模的商品房屬于“大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程”要由國務(wù)院公安部門規(guī)定。
 
　　消防驗收是一個滯后的過程，所以，建議最高人民法院對此紛爭出臺司法解釋加以規(guī)定。

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